ธุรกิจบริษัท

ภาพรวมการประกอบธุรกิจ

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมแบบครบวงจร ปัจจุบันมีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าภายใต้การบริหารจัดการรวมทั้งสิ้นประมาณ 3.63 ล้านตารางเมตร บนทำเลที่ตั้งยุทธศาสตร์ ซึ่งโรงงานและคลังสินค้าของกลุ่มบริษัทมีทั้งแบบพร้อมใช้ (Ready-Built) และสร้างตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) โดยตั้งเป้าที่จะเพิ่มการพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่า (Built-to-Suit) ให้มากขึ้น ซึ่งโรงงานและคลังสินค้าของบริษัทฯ ตั้งอยู่ในทำเลนิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรม เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม และเขตอื่นๆ ที่มีศักยภาพในประเทศไทย รวมถึงในประเทศอินโดนิเซีย และประเทศเวียดนาม

โรงงานของบริษัทฯ และโรงงานที่อยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ตั้งอยู่ในนิคม/สวน/เขต/เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม 18 ทำเล* ดังต่อไปนี้

*หมายเหตุ
ไม่รวมพื้นที่รอการพัฒนา

และมีคลังสินค้าของบริษัทฯ และคลังสินค้าที่อยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ตั้งอยู่ในพื้นที่ 34 ทำเล* ดังต่อไปนี้

หมายเหตุ
* ไม่รวมพื้นที่รอการพัฒนา
** รายการขายและเช่ากลับ

ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

1) ธุรกิจโรงงานพร้อมเช่า (Ready-Built Factory)

บริษัทฯ เป็นผู้พัฒนาและบริหารโรงงานสำเร็จรูปพร้อมเช่าที่มีคุณภาพระดับสากล เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ประกอบการที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย โดยไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโรงงาน เพื่อลดต้นทุนในการดำเนินการ และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น บริษัทฯ เลือกสร้างโรงงานในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ และพัฒนาโรงงานที่มีรูปแบบมาตรฐานเหมาะสมสำหรับผู้ประกอบการในหลากหลายอุตสาหกรรม นอกจากนี้ เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าโรงงานของบริษัทฯ ประมาณร้อยละ 80 เป็นผู้ประกอบการชาวต่างชาติ บริษัทฯ จึงได้เน้นการให้บริการให้ความช่วยเหลือในเรื่องต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเริ่มต้นประกอบการผลิตในประเทศไทย

บริษัทฯ เลือกทำเลที่ตั้งสำหรับการพัฒนาโรงงาน โดยพิจารณาจากความต้องการของลูกค้าในปัจจุบัน และการคาดการณ์ในอนาคต นอกจากนั้น ยังพิจารณาถึงเขตส่งเสริมการลงทุน ความสะดวกในการเดินทางไปยังท่าเรือ สนามบิน ระยะห่างจากกรุงเทพมหานคร ตลอดจนระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐานของทำเลที่ตั้งนั้น ๆ

บริษัทฯ มีการพัฒนาโรงงานทั้งในเขตประกอบการเสรี และเขตทั่วไปตามความต้องการของลูกค้า ซึ่งจะแตกต่างกันในแต่ละทำเลที่ตั้ง ตัวอย่างเช่น ความต้องการโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ซึ่งอยู่ติดกับท่าเรือน้ำลึกที่สำคัญของประเทศไทย โดยส่วนใหญ่จะเป็นความต้องการของโรงงานในเขตประกอบการเสรี โรงงานของบริษัทฯ มีลักษณะเป็นอาคารชั้นเดียวพร้อมชั้นลอยเพื่อใช้เป็นสำนักงาน ซึ่งพัฒนาในบริเวณพื้นที่ดินที่มีรั้วกั้นเป็นสัดส่วน พร้อมด้วยป้อมยาม พื้นที่จอดรถ และพื้นที่สำหรับขนถ่ายสินค้า ทั้งนี้ โรงงานที่บริษัทฯ พัฒนาขึ้นเป็นแบบมาตรฐาน แต่สามารถดัดแปลงให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าได้ ขนาดของโรงงานมีตั้งแต่ 550 ถึง 12,000 ตารางเมตร โรงงานของบริษัทฯ ที่สร้างในระยะหลังมีขนาดเล็กลง เนื่องจากปัจจุบันแนวโน้มความต้องการโรงงานขนาดเล็กของลูกค้ามีสูงขึ้น นอกจากนี้พื้นโรงงานสามารถรับน้ำหนักได้ตั้งแต่ 1 ถึง 3 ตันต่อตารางเมตร ตัวอาคารพัฒนาโดยใช้โครงสร้างหลังคาเหล็ก ซึ่งไม่ต้องมีเสารองรับหลังคาโรงงาน ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยสูงสุด

ส่วนใหญ่สัญญาเช่าระหว่างลูกค้ากับบริษัทฯ มีอายุสัญญา 3 ปี โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้ามีทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าได้ นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการเปลี่ยนไปเช่าโรงงานอื่นของบริษัทฯ ในทำเลที่ตั้งหรือขนาดที่แตกต่างไป ตลอดจนให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการซื้อโรงงาน

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังให้บริการสร้างโรงงานตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่า (Built-to-Suit) ซึ่งสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ดีขึ้นและเป็นผลดีต่อบริษัทในแง่การลงทุนกับผลตอบแทนระยะยาว เนื่องจากอายุสัญญาเช่าของโรงงานประเภทนี้จะยาวกว่าอายุสัญญาเช่าของโรงงานทั่วไปประมาณ 5-10 ปี

ณ วันที่ 30 กันยายน 2565 ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 และ ณ วันที่ 30 กันยายน 2567 บริษัทมีโรงงานที่มีสัญญาเช่า และโรงงานว่างพร้อมให้เช่าดังนี้

อัตราการเช่าโรงงาน (Occupancy rate) ของบริษัทฯ ณ สิ้นเดือนกันยายน 2567 อยู่ที่ร้อยละ 80 เพิ่มขึ้นจากสิ้นเดือนกันยายน 2566 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 72 เนื่องจากความต้องการพื้นที่โรงงานในประเทศที่เพิ่มมากขึ้นจากสิทธิประโยชน์ที่ได้รับจากการตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมและเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และการย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีน โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของพื้นที่เช่ามาจากกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนรถยนต์ กลุ่มลูกค้าอิเล็กทรอนิกส์ สินค้าอุปโภคบริโภค และอุปกรณ์การแพทย์

อัตราการเช่าโรงงาน ณ วันที่ 30 กันยายน 2565 ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 และ ณ วันที่ 30 กันยายน 2567 มีดังนี้

ณ วันที่ 30 กันยายน 2567 ลูกค้าที่เช่าโรงงานของบริษัทฯ เป็นผู้ผลิตจากประเทศต่าง ๆ ในอุตสาหกรรมหลายประเภท ดังนี้

หมายเหตุ : สัดส่วนข้างต้นคำนวณจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ณ วันที่ 30 กันยายน 2567

2) ธุรกิจคลังสินค้าพร้อมเช่า (Ready-Built Warehouse)

บริษัทฯ เป็นผู้พัฒนาและบริหารอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปที่มีคุณภาพระดับสากลเพื่อให้เช่า โดยมุ่งเน้นตอบสนองความต้องการของธุรกิจโลจิสติกส์ ซึ่งเป็นกิจกรรมที่สำคัญในการกระจายสินค้า วัตถุดิบ ชิ้นส่วนอุปกรณ์ สินค้าสำเร็จรูป และผลิตภัณฑ์อื่นๆ สู่ภูมิภาคต่างๆ ทั่วประเทศ และมีบทบาทสำคัญต่อการพัฒนาประเทศให้เป็นศูนย์กลางประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการตลอดจนผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนในระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ ระบบโลจิสติกส์ ยานพาหนะและอุปกรณ์ต่างๆ จำนวนมาก บริษัทฯ จึงเล็งเห็นโอกาสในการพัฒนาคลังสินค้าที่มีคุณภาพเพื่อให้เช่าแทนที่ผู้ประกอบการจะลงทุนสร้างคลังสินค้าเพื่อเป็นเจ้าของเอง

คลังสินค้าของบริษัทฯ ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ที่สำคัญ เหมาะแก่การเป็นศูนย์กระจายสินค้าที่ดี โดยอาคารสามารถรองรับการจัดการคลังสินค้าสมัยใหม่ การออกแบบตัวอาคารจะคำนึงถึงระยะห่างของช่วงเสา การรับน้ำหนักของพื้นอาคาร ความสูงของอาคาร จำนวนประตูสำหรับขนถ่ายสินค้า และอุปกรณ์ช่วยปรับระดับพื้นให้มีความลาดชันที่เหมาะสมกับความสูงของรถขนสินค้า

สัญญาเช่าของบริษัทฯ ส่วนใหญ่มีอายุ 3 ปี โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้าต่อสัญญาได้ ในขณะเดียวกันสัญญาเช่าที่มีอายุมากกว่า 3 ปีมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น จากลูกค้าที่เช่าคลังสินค้าที่มีรูปแบบเฉพาะ (Built-to-Suit) ซึ่งมีอายุสัญญาอยู่ที่ประมาณ 10 ปี และในอนาคตบริษัทฯ จะนำเสนอสินค้ารูปแบบเฉพาะนี้ให้มากขึ้น เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าอย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อการลงทุนระยะยาวของบริษัทฯ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีบริการซื้อคลังสินค้าจากลูกค้าเพื่อให้เช่ากลับคืน (Sale and Leaseback) เป็นทางเลือกเพิ่มเติมให้กับลูกค้าอีกด้วย

อีกทั้งบริษัทฯ ยังได้พัฒนาคลังสินค้ารูปแบบใหม่ Built-to-Function ซึ่งเป็นคลังสินค้าพร้อมใช้งานที่มีการออกแบบให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่มีลักษณะเฉพาะ โดยในปี 2567 บริษัทฯ ได้ทำการส่งมอบคลังสินค้า Built-to-Function ในโครงการ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางพลี 4“ และโครงการ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลาส ไมล์ ฮับ (ปู่เจ้าสมิงพราย)” ที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์รูปแบบการใช้งานสำหรับลูกค้ากลุ่มผู้ให้บริการโลจิสติกส์โดยเฉพาะ

ณ วันที่ 30 กันยายน 2565 ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 และ ณ วันที่ 30 กันยายน 2567 บริษัทฯ มีคลังสินค้าให้เช่าแก่ลูกค้า และคลังสินค้าว่างพร้อมให้เช่า ดังนี้

อัตราการเช่าคลังสินค้า (Occupancy rate) ของบริษัทฯ ณ สิ้นเดือนกันยายน 2567 เท่ากับร้อยละ 91 ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบ ณ สิ้นเดือนกันยายน 2566 เท่ากับร้อยละ 93 โดยกลุ่มลูกค้าหลักยังเป็นกลุ่มโลจิสติกส์ที่มีการขยายตัวของธุรกิจอย่างต่อเนื่องจากการเติบโตของธุรกิจออนไลน์ รวมถึงการย้ายฐานการผลิตเพื่อสร้างความยืดหยุ่นในระบบซัพพลายเชน ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่ยังอยู่ในระดับสูง ทั้งในกลุ่มผู้ผลิตเครื่องใช้ภายในที่อยู่อาศัยและออฟฟิศ กลุ่มเทรดดิ้ง สินค้าอุปโภคบริโภค และกลุ่มยานยนต์ โดยเฉพาะในเขตแหลมฉบัง บางพลี และวังน้อย

อัตราการเช่าคลังสินค้า ณ วันที่ 30 กันยายน 2565 ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 และ ณ วันที่ 30 กันยายน 2567 มีดังนี้

ณ วันที่ 30 กันยายน 2567 ลูกค้าที่เช่าคลังสินค้าของบริษัทฯ เป็นผู้ประกอบการจากประเทศต่างๆ ในอุตสาหกรรมหลายประเภท ดังนี้

หมายเหตุ : สัดส่วนข้างต้นคำนวณจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทฯ ณ วันที่ 30 กันยายน 2567

3) ธุรกิจอาคารโรงงานและคลังสินค้าที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit)

บริษัทฯ ได้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่มีการออกแบบตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) โดยมุ่งมั่นที่จะตอบสนองความต้องการใช้งานที่แตกต่างกันให้กับผู้ประกอบการในแต่ละประเภทกลุ่มอุตสาหกรรม ทั้งยังเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้งานอาคารโรงงานหรือคลังสินค้าอย่างสูงสุด รวมถึงเป็นการลดต้นทุน และทำให้เกิดประสิทธิภาพในกระบวนการผลิตและการจัดเก็บสินค้าแก่ผู้ประกอบการ โดยบริษัทฯ มีพื้นที่ในทำเลยุทธศาสตร์ที่จะสามารถรองรับการพัฒนาอาคารแบบ Built-to-Suit ทั้งในเขตนิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรม เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม และเขตอื่นๆ ที่มีศักยภาพในประเทศไทย ทั้งนี้ อาคารแบบ Built-to-Suit จะเป็นสัญญาเช่าระยะยาวโดยมีอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 10-15 ปี ซึ่งจะส่งผลบวกกับอัตราการเช่า สามารถช่วยลดต้นทุนค่าใช้จ่ายการตลาดต่างๆ และทำให้บริษัทฯ มีรายได้ที่แน่นอนในระยะยาว

ในปีที่ผ่านมาโครงการ Built-to-Suit ได้รับความสนใจเป็นอย่างดี โดยบริษัทฯ ได้ส่งมอบอาคาร Built-to-Suit ทั้งสิ้น 2 อาคาร ได้แก่ อาคารในโครงการเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (บางพลี 5) และอาคารในโครงการเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (บางพลี 7) ซึ่งมีพื้นที่โดยรวมทั้ง 2 อาคารอยู่ที่ 20,000 ตารางเมตร อีกทั้งยังมีโครงการส่วนที่ยังอยู่ในแผนการพัฒนาอย่างต่อเนื่องอีกด้วย

4) ธุรกิจการลงทุนและการบริหารอสังหาริมทรัพย์

บริษัทฯ มีนโยบายลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของหน่วยลงทุนทั้งหมด เพื่อผลตอบแทนในรูปเงินปันผลสม่ำเสมอเป็นประจำทุกปี นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์สำหรับทรัพย์สินของกองทรัสต์ FTREIT จึงทำให้บริษัทฯ มีรายได้ประจำจากค่าบริหารอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

5) ธุรกิจการบริหารและจัดการกองทรัสต์

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจบริหารและจัดการกองทรัสต์ FTREIT ผ่านบริษัทย่อยได้แก่ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล รีท แมนเนจเมนท์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ FIRM (ชื่อเดิมคือ บริษัท ไทคอน แมนเนจเม้นท์ จำกัด หรือ TMAN) ซึ่งบริษัทฯ ถือหุ้นอยู่ร้อยละ 70 โดยเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2560 บริษัทฯ ได้มีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 กอง ได้แก่ TFUND TLOGIS และ TGROWTH เข้าสู่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน หรือ TREIT หรือปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT นอกจากนี้ ในปี 2567 FTREIT ยังได้ซื้อทรัพย์จากบริษัทฯ อีก 30,812 ตารางเมตร ทำให้มูลค่าสินทรัพย์รวมสูงถึง 5.06 หมื่นล้านบาท ซึ่งในปัจจุบันเป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดย FIRM จะได้รับค่าธรรมเนียมในการบริหารจัดการกองทรัสต์เป็นรายได้ประจำทุกปี และจ่ายเป็นเงินปันผลกลับคืนมาให้กับบริษัทฯ

6) การบริการอื่นๆ

• การดัดแปลงงานอาคารโรงงาน/คลังสินค้า

  บริษัทฯ มีทีมงานออกแบบ พัฒนา ตลอดจนรับบริหารโครงการ ทำให้บริษัทฯ สามารถให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการออกแบบ และดัดแปลงอาคารโรงงาน/คลังสินค้า เพื่อให้มีความเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะของลูกค้าได้

• การจัดหาสาธารณูปโภค

  บริษัทฯ ให้ความช่วยเหลือในการจัดหาระบบสาธารณูปโภค รวมถึงให้คำแนะนำและให้บริการระบบสาธารณูปโภคที่ครอบคลุมและตอบโจทย์กับความต้องการของลูกค้า

• การขออนุญาตกับหน่วยงานราชการ

  บริษัทฯ ให้ความช่วยเหลือลูกค้าในเรื่องการขอใบอนุญาตที่จำเป็นต่อการเริ่มดำเนินธุรกิจ เช่น ใบอนุญาตประกอบการ นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังมีบริการให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการขอและต่อใบอนุญาตทำงานสำหรับพนักงานต่างด้าวของลูกค้าในราชอาณาจักร โดยบริการนี้ถือเป็นการอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าต่างชาติแบบครบวงจร (One-Stop-Service)

• บริการอื่น ๆ

  ด้วยประสบการณ์ที่ยาวนานในธุรกิจ และสายสัมพันธ์อันดีกับกลุ่มคู่ค้าในหลากหลายอุตสาหกรรม บริษัทฯ จึงสามารถให้บริการและความช่วยเหลือต่างๆ เพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินธุรกิจตามความต้องการเฉพาะของลูกค้าได้ เช่น การแนะนำผู้จำหน่ายสินค้า และจัดหาบุคลากรที่สำคัญให้แก่ลูกค้า

สิทธิประโยชน์ของบริษัทฯ และผู้ประกอบการจากเขตส่งเสริมการลงทุน

หลักเกณฑ์การให้สิทธิและประโยชน์ตามนโยบายการส่งเสริมการลงทุน ประกอบด้วย 1) สิทธิประโยชน์พื้นฐาน โดยจะได้รับสิทธิประโยชน์ในด้านการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ยกเว้นอากรนำเข้าเครื่องจักร ยกเว้นอากรของนำเข้าเพื่อวิจัยและพัฒนา ยกเว้นอากรวัตถุดิบผลิตเพื่อส่งออก และสิทธิประโยชน์อื่นๆ ที่ไม่ใช่ภาษี ซึ่งจะแบ่งตามประเภทกิจการ (Activity-based Incentive) รวมทั้งมีสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมด้านการพัฒนาเทคโนโลยี (Technology-based Incentives) ในกรณีเป็นกิจการที่มีการนำระบบอัตโนมัติหรือหุ่นยนต์มาใช้ หรือมีการใช้เครื่องจักรที่มีการเชื่อมโยงหรือสนับสนุนอุตสาหกรรมการผลิตเครื่องจักรระบบอัตโนมัติในประเทศ โดยจะต้องยื่นคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2563 และ 2) สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมตามคุณค่าของโครงการ (Merit-based Incentives) ประกอบด้วย สิทธิและประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อพัฒนาความสามารถในการแข่งขัน สิทธิและประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อกระจายความเจริญสู่ภูมิภาค และสิทธิและประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรม ซึ่งจะได้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมจากสิทธิประโยชน์พื้นฐาน

1. สิทธิประโยชน์จากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนสำหรับธุรกิจโรงงานให้เช่า

โครงการพัฒนาอาคารโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่าบางส่วนซึ่งตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมเหมราชชลบุรี นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ระยอง สวนอุตสาหกรรมโรจนะ-ปราจีนบุรี เขตอุตสาหกรรมกบินทร์บุรี นิคมอุตสาหกรรมเอเซีย สวนอุตสาหกรรมโรจนะ-อยุธยา และนิคมอุตสาหกรรมไฮเทค ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน โดยมีสิทธิประโยชน์สำหรับอาคารโรงงานอุตสาหกรรมที่ได้รับการอนุมัติการส่งเสริม ดังนี้

• ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดเวลาดังต่อไปนี้:
  • 8 ปีสำหรับโครงการในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ระยอง สวนอุตสาหกรรมโรจนะ-ปราจีนบุรี และเขตอุตสาหกรรมกบินทร์บุรี
  • 7 ปีสำหรับโครงการในนิคมอุตสาหกรรมเหมราชชลบุรี นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี สวนอุตสาหกรรมโรจนะ-อยุธยา และนิคมอุตสาหกรรมไฮเทค
  • 3 ปีสำหรับโครงการในนิคมอุตสาหกรรมเอเซีย
• โดยในกรณีที่กิจการมีการขาดทุนในระหว่างนั้น จะสามารถนำผลขาดทุนประจำปีที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลานั้นไปหักออกจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นภายหลังระยะเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยมีกำหนดเวลาไม่เกิน 5 ปีนับแต่วันพ้นกำหนดเวลานั้น
• ได้รับยกเว้นภาษีจากเงินปันผล โดยไม่ต้องนำเงินปันผลจากกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตลอดระยะเวลาที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้น
• ได้รับอนุญาตให้นำคนต่างด้าวซึ่งเป็นช่างฝีมือหรือช่างชำนาญการเข้ามาในราชอาณาจักรได้ตามจำนวนและระยะเวลาที่กำหนดไว้ โดยให้ทำงานเฉพาะตำแหน่งหน้าที่ตามที่กำหนดไว้
• ได้รับอนุญาตให้นำหรือส่งเงินออกนอกราชอาณาจักรเป็นเงินตราต่างประเทศได้

2. สิทธิประโยชน์จากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนสำหรับธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า

เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (อมตะซิตี้ ระยอง) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (วังน้อย 2) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (อีสเทิร์นซีบอร์ด 3) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (ขอนแก่น) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (บางนา) และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (บางพลี 2) ได้รับอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน โดยมีสิทธิประโยชน์สำหรับเขตอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และอาคารคลังสินค้าที่ได้รับอนุมัติการส่งเสริมดังนี้

• ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดเวลาดังต่อไปนี้:
  • 8 ปี สำหรับคลังสินค้าในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ระยอง เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (วังน้อย 2) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (อีสเทิร์นซีบอร์ด 3) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (ขอนแก่น) และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (บางนา)
  • 3 ปี สำหรับคลังสินค้าในเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (บางพลี 2)
• โดยในกรณีที่ประกอบกิจการขาดทุนในระหว่างนั้น จะสามารถนำผลขาดทุนประจำปีที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลานั้นไปหักออกจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นภายหลังระยะเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยมีกำหนดเวลาไม่เกิน 5 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลานั้น
• ได้รับยกเว้นภาษีจากเงินปันผล โดยไม่ต้องนำเงินปันผลจากกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตลอดระยะเวลาที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้น
• ได้รับการยกเว้นอากรขาเข้าสำหรับเครื่องจักรตามที่คณะกรรมการอนุมัติ

3. สิทธิประโยชน์แก่ผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรมของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.)

จากการที่บริษัทฯ มีการประกอบธุรกิจการจัดสร้างโรงงานมาตรฐานในเขตนิคมอุตสาหกรรม ภายใต้การกำกับดูแลของ กนอ. ผู้ประกอบการจึงพึงได้รับสิทธิประโยชน์ในเขตอุตสาหกรรมจาก กนอ. ดังนี้

• สิทธิประโยชน์ด้านภาษีอากร (เขตประกอบการเสรี) ได้แก่ การได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมพิเศษอากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีสรรพสามิต สำหรับเครื่องจักรอุปกรณ์ต่าง ๆ รวมทั้งวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิต และได้รับการยกเว้นภาษีอากรขาออกสำหรับของส่งออกไปนอกราชอาณาจักร
• สิทธิประโยชน์ที่ไม่เกี่ยวกับภาษีอากร ได้แก่ ผู้ประกอบการจะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพื่อประกอบกิจการ ได้รับอนุญาตให้นำคนต่างชาติซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญและช่างฝีมือเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรตลอดระยะเวลาที่ได้รับอนุญาต พร้อมให้บริการขอวีซ่าและ work permit และสามารถส่งเงินออกนอกราชอาณาจักรเป็นเงินตราต่างประเทศได้ หากเงินจำนวนนั้นเป็นเงินทุนนำเข้าหรือเป็นเงินที่มีข้อผูกพันกับต่างประเทศ รวมทั้งสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมจาก สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (“BOI”) ในกรณีขอรับการส่งเสริมการลงทุน
• สิทธิประโยชน์อื่น ๆ ได้แก่ การยื่นขอใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับการประกอบการทั้งหมดจาก กนอ. (โดยปกติต้องได้รับอนุมัติจากหลายหน่วยงานราชการ) เช่น ใบอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการ ใบอนุญาตปลูกสร้างและ ใบอนุญาตประกอบกิจการอุตสาหกรรม รวมไปถึงการได้รับบริการสำหรับผู้ลงทุนในเรื่องคำแนะนำคำปรึกษาเอกสารต่าง ๆ

การพัฒนานวัตกรรมธุรกิจ

ในฐานะผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมที่มากด้วยประสบการณ์กว่า 30 ปี บริษัทฯ นับว่าเป็นผู้พัฒนาที่โดดเด่นด้วยความสามารถในการส่งมอบโซลูชั่นที่ใช้ในโรงงานและคลังสินค้าที่สามารถรองรับความต้องการของลูกค้าในทุกตลาด ภายใต้แนวคิดการดำเนินธุรกิจที่มุ่งเน้นการให้ความสำคัญกับการสร้างประสบการณ์ที่ดี และสร้างความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า (Customer-centric) เป็นสำคัญ บริษัทฯ ได้พัฒนาองค์ความรู้และรูปแบบการให้บริการอย่างต่อเนื่อง โดยให้ความสำคัญกับการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่และการทำงานด้วยระบบดิจิทัล ซึ่งถือเป็นส่วนสำคัญของแผนกลยุทธ์ระยะยาวขององค์กร ที่ผ่านมา บริษัทฯ เล็งเห็นถึงความสำคัญของระบบปัญญาประดิษฐ์ (AI) และ อินเตอร์เน็ตออฟธิงส์ (IoT) ที่จะเป็นประโยชน์ต่อการดำเนินงานของภาคอุตสาหกรรม จึงได้วางแผนลงทุนด้านเทคโนโลยีอย่างต่อเนื่อง เพื่อช่วยยกระดับความสามารถด้านการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงพัฒนาบริการโซลูชั่นให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น

บริษัทฯ เปิดตัวแพลตฟอร์มอัจฉริยะที่นำนวัตกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือ PropTech มาใช้ในการบริหารโลจิสติกส์ พาร์คของบริษัทฯ เพื่อยกระดับมาตรฐานการจัดการตามแนวคิด Smart & Sustainable Logistics Park ทั้งด้านการรักษาความปลอดภัยและด้านสิ่งแวดล้อม โดยใช้เทคโนโลยี AI ขับเคลื่อนอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งสอดคล้องกับทิศทางการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศไทยภายใต้นโยบายอุตสาหกรรม 4.0 ทั้งนี้ การคิดค้นแพลตฟอร์มเทคโนโลยีอัจฉริยะดังกล่าว บริษัทฯ ได้ใช้เทคโนโลยีคลาวด์ (Cloud) ในการสนับสนุนการทำงานระบบ AI ของแพลตฟอร์ม ที่ผสานเทคโนโลยีทันสมัยหลากหลายเข้าไว้ด้วยกัน อาทิ Computer Vision, Geofencing, Drone Inspection และ Machine Learning เพื่อใช้ในการดูแลรักษาความปลอดภัยในพื้นที่ รวมถึงการบริหารจัดการด้านสิ่งแวดล้อม โดยแพลตฟอร์มเทคโนโลยีอัจฉริยะนี้สามารถตรวจวัดปริมาณการปล่อยก๊าซ วัดระดับการใช้พลังงาน และดัชนี้ชี้วัดด้านสิ่งแวดล้อมอื่นๆ ที่สอดคล้องกับความยั่งยืนตามมาตรฐานสากล เพื่อเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาและบริหารจัดการสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย ตลอดจนเป็นมิตรต่อทั้งชุมชนและสิ่งแวดล้อม

ปัจจุบันบริษัทฯ ได้ติดตั้งแพลตฟอร์มเทคโนโลยีอัจฉริยะในโครงการโลจิสติกส์ พาร์คที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการ โดยตั้งเป้าที่จะนำแพลตฟอร์มดังกล่าวมาใช้กับทุกโครงการในอนาคต เพื่อส่งมอบโซลูชั่นอัจฉริยะที่จะเพิ่มประสิทธิภาพในการให้บริการแก่ลูกค้าตามมาตรฐานสากล ตลอดจนช่วยส่งเสริมความยั่งยืนในการดำเนินงานของภาคอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ ด้วยเทคโนโลยีควบคุมและตรวจวัดมลพิษที่มีประสิทธิภาพ

บริษัทใช้แอปพลิเคชัน FLEXFIX ที่พัฒนาขึ้นมาเพื่อตอบโจทย์ผู้เช่าในด้านงานซ่อมบำรุง โดยแอปพลิเคชันนี้ได้มีการพัฒนาจากกระบวนการ Design Thinking จากหน่วยงานและฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ซึ่งแอปพลิเคชัน FLEXFIX จะช่วยลดกระบวนการในการทำงาน มีความแม่นยำ ตอบสนองผู้เช่าได้ทันท่วงที ลดความผิดพลาดจากการทำงาน รวมถึงมีส่วนในการส่งเสริมความยั่งยืนจากการลดการใช้กระดาษ เพื่อส่งมอบประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า

การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

1) ธุรกิจโรงงานพร้อมเช่า

ธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปพร้อมเช่าถือเป็นธุรกิจที่สำคัญต่อผู้ประกอบการชาวต่างชาติที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก (SMEs) ซึ่งอาจเลือกเช่าโรงงานเพื่อลดต้นทุนในการดำเนินการ เพิ่มความรวดเร็วในการเริ่มการผลิต และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่าง ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโรงงานนั้นมีบริการที่สามารถอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ประกอบการได้แบบครบวงจร

ประเทศไทยถือว่าเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่เปรียบเสมือนศูนย์กลางในการเชื่อมต่อกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค CLMV อีกทั้งมีแรงงานที่มีทักษะ และมีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ดี จึงช่วยดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนต่างประเทศให้เข้ามาใช้ประเทศไทยเป็นฐานการผลิต โดยเฉพาะประเทศญี่ปุ่น ประเทศจีน และประเทศยุโรป รวมถึงนโยบายส่งเสริมการลงทุนต่างๆของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และโครงการระเบียงเศรษฐกิจภูมิภาคตะวันออก (EEC) ของรัฐบาลยังมีส่วนสำคัญในการสนับสนุนการขยายตัวของพื้นที่อุตสาหกรรม และความต้องการของผู้ประกอบการต่างประเทศในประเทศไทยและพื้นที่เขต EEC มากยิ่งขึ้น

การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ปัจจุบันผู้พัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่าแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

• ผู้พัฒนาโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ตนเองพัฒนาขึ้น ได้แก่ เจ้าของนิคมอุตสาหกรรม เช่น บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) บริษัท อมตะ ซัมมิท เรดดี้ บิลด์ จำกัด และ บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน)
• ผู้พัฒนาโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ซื้อหรือเช่าจากเจ้าของที่ดินอุตสาหกรรมในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย เช่น บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
• ผู้พัฒนาโรงงานรายย่อยอื่นๆ ในตลาด ซึ่งบริษัทฯ ไม่ถือว่าเป็นคู่แข่งขันโดยตรงเนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าขนาดเล็ก ที่มีความต้องการเช่าโรงงานด้วยต้นทุนที่ไม่สูงนัก

ถึงแม้ว่าการแข่งขันโดยรวมของธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปพร้อมเช่านั้นค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ เป็นผู้พัฒนาโรงงานให้เช่าที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และมีความได้เปรียบในด้านทำเลที่มีศักยภาพหลากหลาย รวมถึงมีบริการที่ครบวงจรให้กับผู้ประกอบการซึ่งเป็นลูกค้า ทั้งการให้ความช่วยเหลือในการติดต่อขอใบอนุญาตต่าง ๆ กับหน่วยงานราชการ และการขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI

ลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ สำหรับธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปพร้อมเช่า คือ ผู้ผลิตชิ้นส่วนให้แก่ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมยานยนต์และอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งถือว่ามีความเสี่ยงในการเลิกเช่าเมื่อหมดสัญญาค่อนข้างต่ำ เนื่องจากลูกค้ามีการลงทุนติดตั้งอุปกรณ์เครื่องจักร และสายการผลิตต่างๆ ให้เข้ากับโรงงาน ทำให้ยากต่อการโยกย้าย โดยลูกค้าส่วนมากมักจะต่อสัญญาเช่ากับบริษัทฯ เมื่อสัญญาหมดอายุ เว้นเสียแต่จะเลิกการผลิตหรือมีความต้องการที่จะขยายพื้นที่การเช่า ซึ่งบริษัทฯ มีขนาดโรงงานและพื้นที่ในการให้เช่าที่หลากหลาย สามารถเสนอทำเลและขนาดโรงงานอื่นๆ ตามความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของลูกค้าได้

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีบริการรับสร้างโรงงานแบบ Built-to-Suit ซึ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มลูกค้าในอุตสาหกรรมขนาดกลางถึงใหญ่ และมีระยะเวลาสัญญาเช่าที่ค่อนข้างยาว ทำให้บริษัทฯ มีรายได้ที่แน่นอนในระยะยาว

ในปี 2567 ระดับความพึงพอใจของลูกค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ประเภทโรงงานอยู่ที่้ร้อยละ 92 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 87 ในปี 2566

2) ธุรกิจคลังสินค้าพร้อมเช่า

ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่าเป็นธุรกิจที่สำคัญในการสนับสนุนธุรกิจโลจิสติกส์เพื่อการกระจายสินค้าของประเทศ โดยระบบการจัดการโลจิสติกส์ที่มีประสิทธิภาพจะเป็นปัจจัยที่ส่งเสริมให้ผู้ประกอบการต่างประเทศเลือกใช้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้าในระดับภูมิภาค และเกิดการลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น โดยในปัจจุบันคลังสินค้าให้เช่าจะกระจายอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ศูนย์กระจายสินค้าในจังหวัดสำคัญแต่ละภาคของประเทศ และในเขตท่าเรือแหลมฉบังและท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ผู้พัฒนาคลังสินค้าให้เช่าแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ

• ผู้พัฒนาคลังสินค้าที่มีคุณภาพเพื่อขายและเช่า ได้แก่ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน)
• ผู้พัฒนาคลังสินค้ารายย่อยอื่นๆ ซึ่งบริษัทฯ ไม่ถือว่าเป็นคู่แข่งขันโดยตรงเนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าขนาดเล็กที่มีความต้องการเช่าด้วยต้นทุนที่ไม่สูงนัก และรูปแบบโครงสร้างของอาคารอาจไม่ได้มาตรฐานการรับน้ำหนักระดับสากล

สำหรับสภาวะการแข่งขันกับคู่แข่งโดยตรง บริษัทฯ มีความได้เปรียบจากทำเลที่ตั้งที่หลากหลายและมีศักยภาพ อีกทั้งยังมีที่ดินสำรองที่พร้อมสำหรับการพัฒนา ซึ่งสามารถนำมาต่อยอดสำหรับลูกค้ากลุ่ม Built-to-Suit ได้

โดยกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทฯ ได้แก่

• ผู้ประกอบการธุรกิจขนส่งและบริหารคลังสินค้า (Logistics Service Providers) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศ ที่มีความสามารถในการบริหารจัดการโดยใช้ระบบ Software และระบบจัดการที่ทันสมัย โดยทั่วไปบริษัทเหล่านี้จะไม่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่มีความต้องการเช่าคลังสินค้าเพื่อใช้ในการดำเนินงานแทน
• ผู้ประกอบการประเภทศูนย์กระจายสินค้าด้วยระบบที่ทันสมัย (Distribution Center) และศูนย์จัดหาจัดซื้อชิ้นส่วนและผลิตภัณฑ์ระหว่างประเทศ (International Procurement Office)
• ผู้ผลิตและผู้ค้าปลีกขนาดใหญ่ โดยลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้าเพื่อจัดตั้งศูนย์กระจายสินค้าไปยังลูกค้าทั้งในเขตกรุงเทพฯ และภูมิภาคต่างๆ
• กลุ่มบริษัทนำเข้าและส่งออก ซึ่งมีความต้องการใช้อาคารคลังสินค้าที่ตั้งอยู่ใกล้สนามบินและท่าเรือ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่เขตปลอดอากร
• ผู้ประกอบการธุรกิจออนไลน์และอีคอมเมิร์ซ ทั้งในและต่างประเทศ
• ผู้ประกอบการอื่นๆ ที่มีธุรกิจสนับสนุนการกระจายสินค้าและกิจการโลจิสติกส์ เช่น ผู้ให้บริการขนส่งสินค้าและบริการขนส่ง
• ผู้ให้บริการบรรจุสินค้าและถ่ายบรรจุสินค้า ผู้ให้บริการสร้างมูลค่าเพิ่ม (การตรวจสอบคุณภาพ การติดฉลาก การซ่อมแซม และการประกอบ/บรรจุสินค้า) รวมถึงผู้ให้บริการเช่าอุปกรณ์ขนถ่าย ผู้ให้บริการแรงงานชั่วคราวและยกขนสินค้า เป็นต้น

ทั้งนี้ บริษัทฯ มีกลยุทธ์ส่งเสริมการตลาดที่สำคัญ ได้แก่ การติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเองโดยตรง และการติดต่อผ่านตัวกลางต่างๆ เช่น ติดต่อผู้ผลิตรายใหญ่เพื่อเสนอบริการให้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าให้แก่คู่ค้าของผู้ผลิตเหล่านั้น การติดต่อผ่านหน่วยงานรัฐบาล สถานทูต สำนักงานการค้า สมาคมหอการค้า เจ้าของนิคมอุตสาหกรรม ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และตัวกลางอื่นๆ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีการใช้สื่อทางการตลาดประเภทอื่นที่มีประสิทธิผลตามความเหมาะสม ได้แก่ การเข้าร่วมงานสัมมนา งานแสดงสินค้า และการประชุมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งภายในและต่างประเทศ

ในปี 2567 ระดับความพึงพอใจของลูกค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ประเภทคลังสินค้าอยู่ที่้ร้อยละ 89 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 87 ในปี 2566

ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม

เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 2 ปี 2567 ขยายตัวร้อยละ 2.3 ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาส 1 ปี 2567 ที่เติบโตร้อยละ 1.6 ส่งผลให้การเติบโตในครึ่งปีแรกอยู่ที่ร้อยละ 1.9 โดยเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากปัญหาโครงสร้างในภาคการผลิตที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันในตลาดโลก อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยในปี 2567 ยังได้รับปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ ได้แก่ การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การขยายตัวของการอุปโภคบริโภคภายในประเทศ การลงทุนจากภาครัฐ รวมถึงภาคการส่งออกที่เริ่มกลับมาขยายตัวอย่างช้าๆ สอดคล้องกับการฟื้นตัวของการค้าโลก

ในส่วนของธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า เป็นธุรกิจที่ภาครัฐให้ความสำคัญและให้การสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งปัจจุบันได้มีการร่างแผนพัฒนาสำหรับปี 2566-2570 เพื่อยกระดับเขตเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมให้เป็นเขตพัฒนาอุตสาหกรรมระดับโลก โดยต่อยอดจากแผนปี 2561-2565 เพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลักทั้ง 4 โครงการอย่างต่อเนื่อง โดยแผนลงทุนอีอีซีนี้จะช่วยขับเคลื่อนต่อยอดและเร่งรัดการลงทุนด้วยการใช้เทคโนโลยี นวัตกรรม และวิจัยพัฒนา เพื่อเพิ่มขีดความสามารถการแข่งขันของประเทศ โดยเน้นที่การดึงดูด 12 อุตสาหกรรมเป้าหมาย อาทิ ยานยนต์ไฟฟ้า ดิจิทัล การแพทย์ และ โลจิสติกส์ ภายใต้บริบทของเศรษฐกิจสีเขียว (BCG)

ธุรกิจโรงงานพร้อมให้เช่าในไตรมาส 1 ปี 2567 มีอุปทานอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2566 ที่ 2.5 ล้านตารางเมตร เติบโตขึ้นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่อัตราการเช่าอยู่ที่ร้อยละ 89.0 ปรับเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 83.6 ในปีก่อน แม้ดัชนีอุตสาหกรรมและภาคการส่งออกจะปรับตัวลดลง ซึ่งสอดคล้องกับเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว แต่ประเทศไทยยังได้รับปัจจัยบวกจากการที่นักลงทุนต่างชาติย้ายฐานการผลิต โดยเห็นได้จากดัชนีการส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติช่วงเดือนมกราคม-มิถุนายน 2567 BOI เปิดเผยว่ามีสถิติยอดขอรับการส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติรวมทั้งสิ้น 889 โครงการ เพิ่มขึ้นร้อยละ 83 คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุน 325,736 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ และอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วน ในส่วนของอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ มีคำขอรับการส่งเสริมจำนวน 166 โครงการ มูลค่าเงินลงทุนสูงที่สุดกว่า 1.4 แสนล้านบาท โดยยังมีแนวโน้มขยายตัวสูงอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องจากกระแสย้ายฐานการผลิตของกลุ่มชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อลดความเสี่ยงจากสงครามการค้าและความขัดแย้งของขั้วมหาอำนาจ รวมทั้งต้นทุนการผลิตในโลกตะวันตกที่สูงขึ้นมาก ประกอบกับนักลงทุนเชื่อมั่นในศักยภาพของไทย จึงเลือกขยายฐานการผลิตมาที่ประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ในกลุ่มแผ่นวงจรพิมพ์ (PCB) เซมิคอนดัคเตอร์ การทดสอบแผงวงจรรวม ตัวเก็บประจุไฟฟ้า เซลล์แสงอาทิตย์ เครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มธุรกิจโรงงานพร้อมให้เช่ามีโอกาสเติบโตไปในทางเดียวกันกับข้อมูลของ BOI โดยจะเห็นการเติบโตของอัตราการเช่าที่ชัดเจนขึ้นในแต่ละไตรมาสของปี 2567

ธุรกิจคลังสินค้าพร้อมให้เช่าในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 อุปทานยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องอยู่ที่ประมาณ 5.7 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าอยู่ที่ร้อยละ 84.4 โดยคาดการณ์ว่าจะมีอุปทานเข้ามาในตลาดเพิ่มเติมอีกกว่า 400,000 ตารางเมตร ส่งผลให้ภายในปี 2567 อุปทานรวมทั้งตลาดจะอยู่ที่ประมาณ 6.1 ล้านตารางเมตร ส่วนอุปสงค์ยังคงขับเคลื่อนมาจากการเติบโตของธุรกิจโลจิสติกส์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจโลจิสติกส์ที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มอุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภค และกลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ทำให้มีความต้องการในการใช้คลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ ผลกระทบอย่างรุนแรงจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน ที่มีการใช้มาตรการโต้ตอบทั้งในเชิงนโยบายและภาษี เริ่มส่งผลให้มีการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนเพิ่มสูงขึ้น แนวโน้มธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานยังสามารถเติบโตได้ดี ความสนใจเช่าพื้นที่คลังสินค้าแบบ Built-to-Suit และ Warehouse Farm ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ประกอบการต่างชาติยังมีความสนใจอย่างมากที่จะลงทุนในอุตสาหกรรมในประเทศไทย อาทิ รถยนต์ไฟฟ้า (EV) และยานยนต์ นอกจากนี้พฤติกรรมของผู้บริโภคได้เปลี่ยนมาซื้อสินค้าบนออนไลน์มากขึ้น ทำให้ศูนย์กระจายสินค้าที่ได้มาตรฐานและระบบโลจิสติกส์ที่ทันสมัยถือเป็นปัจจัยสำคัญในการจัดส่งสินค้าตามคำสั่งซื้อของผู้บริโภคให้รวดเร็วและถูกต้องในทุกแพลตฟอร์ม ทั้งนี้ ประเทศไทยยังมีความได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้งที่อยู่ใจกลางอาเซียน ซึ่งเปรียบเสมือนประตูเชื่อมสู่ทุกภูมิภาคในทวีปเอเชีย อีกทั้งยังมีความพร้อมในด้านทรัพยากรและเครือข่ายธุรกิจ รวมถึงการมีแรงงานทักษะสูงจำนวนมาก การมีระบบสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นอย่างครบครัน รวมถึงโครงข่ายคมนาคมทั้งทางถนน ทางราง ทางอากาศ และทางน้ำ ซึ่งล้วนมีความสำคัญต่อการขนส่งและกระจายสินค้าอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้ประเทศไทยสามารถตอบโจทย์ภาคธุรกิจโลจิสติกส์สมัยใหม่ในทุกด้าน

กลยุทธ์ทางธุรกิจโดยรวม

1) ตั้งเป้าเป็นผู้นำในการให้บริการสมาร์ทแพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมระดับสากล

บริษัทฯ เป็นผู้นำในการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าประเภท Ready-Built อันดับหนึ่งของประเทศไทย และเป็นผู้พัฒนาโรงงานและคลังสินค้าชั้นนำในประเทศเวียดนามและอินโดนิเซีย โดยได้พัฒนาและบริหารพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าแล้วเสร็จรวมกว่า 3.63 ล้านตารางเมตร ในอนาคตบริษัทฯ จะยังคงมุ่งพัฒนาโครงการประเภท Ready-Built ในทำเลที่มีศักยภาพสูงและมีความต้องการของลูกค้า โดยใช้มาตรการลดความเสี่ยงจากการหาผู้เช่า ด้วยการเปิดให้ลูกค้าสามารถเช่าล่วงหน้า (Pre-lease) สำหรับโครงการที่กำลังจะพัฒนาอยู่ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีเป้าหมายที่จะเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าประเภท Built-to-Suit โดยนำองค์ความรู้และประสบการณ์ของบริษัทในเครือกลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทฯ มาปรับใช้ โดยการพัฒนาโครงการ Built-to-Suit จะมีการทำงานร่วมกับลูกค้า ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบเพื่อให้รองรับความต้องการเฉพาะของลูกค้า เทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ๆ รวมทั้งการพัฒนาอาคารสีเขียวตามมาตรฐานระดับโลก เช่น LEED และ EDGE โดยบริษัทฯ มีการลงทุนร่วมกับเครือข่ายพันธมิตรทางธุรกิจที่จะนำเสนอบริการครบวงจรทั้งในด้านการจัดเก็บข้อมูล รวมถึงพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่อยู่ในทำเล CBD เพื่อให้บริการกับลูกค้าที่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมด้วย

2) บริหารสินทรัพย์อย่างเบ็ดเสร็จ (Asset Management Strategy)

บริษัทฯ ร่วมมือกับกลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ จัดตั้งทีมงานในการบริหารสินทรัพย์อย่างเบ็ดเสร็จ โดยศึกษาการใช้ประโยชน์ของโรงงานและคลังสินค้าทั้งหมดของบริษัทฯ ซึ่งสินทรัพย์บางอย่างอาจสามารถนำมาดัดแปลง ปรับเปลี่ยนโครงสร้าง หรือปรับเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอย เช่น การปรับเปลี่ยนคลังสินค้าให้เป็นโรงงานหรือโครงการ Built-to-Suit การปรับเปลี่ยนขนาดของอาคารให้เป็นไปตามความต้องการของตลาด การร่วมมือกับพันธมิตรในการลงทุนและพัฒนาสินทรัพย์เหล่านั้นให้เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น รวมถึงการขายสินทรัพย์เหล่านั้นให้กับผู้ประกอบการรายอื่น หรือผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรม

ทั้งนี้ การบริหารสินทรัพย์อย่างเบ็ดเสร็จจะช่วยให้บริษัทฯ ใช้สินทรัพย์ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และยังสามารถนำรายได้ที่เพิ่มขึ้นมาเสริมสภาพคล่อง และนำมาลงทุนพัฒนาโครงการในธุรกิจของบริษัทฯ ได้อีกด้วย

3) เพิ่มศักยภาพให้กับโรงงานและคลังสินค้า

บริษัทฯ มีแผนปรับปรุงและเพิ่มศักยภาพให้กับโรงงานและคลังสินค้า โดยนอกเหนือจากการปรับปรุงเบื้องต้นและการปรับแบบตามความต้องการของลูกค้าแล้ว บริษัทฯ ยังอยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อนำเอาเทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ๆ มาปรับใช้ เช่น การนำระบบอัตโนมัติในกระบวนการผลิต (Automation) หรือการพัฒนาโรงงานอัจฉริยะ (Smart Factory) เพื่อเตรียมพร้อมและสนองนโยบายภาครัฐในการยกระดับอุตสาหกรรมแห่งอนาคต หรือ Thailand 4.0

4) ต่อยอดสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้อง

บริษัทฯ เล็งเห็นความสำคัญของการต่อยอดสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่นๆ โดยอยู่ระหว่างการศึกษาธุรกิจด้านสาธารณูปโภค (Utility) การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร หรือโครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมเป็นตัวหลัก รวมถึงการศึกษาเขตธุรกิจและเขตการค้าควบคู่กับศูนย์โลจิสติกส์ ซึ่งบริษัทฯ คาดว่าธุรกิจเหล่านี้จะสร้างแพลตฟอร์มในการต่อยอดและเพิ่มมูลค่าให้กับธุรกิจในปัจจุบันได้

5) การขยายฐานลูกค้าสู่ประเทศในกลุ่มอาเซียน

บริษัทฯ มีกลยุทธ์ที่จะขยายธุรกิจสู่ประเทศในกลุ่มอาเซียน โดยมุ่งเน้นที่ประเทศอินโดนีเซียและเวียดนาม ซึ่งมีศักยภาพและการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง ในขณะที่ค่าแรงยังต่ำกว่าประเทศไทย ทำให้มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมทั้งในด้านโรงงานและคลังสินค้าในระดับสูง ซึ่งบริษัทฯ สามารถตอบสนองความต้องการทั้งในแง่ผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายและการให้บริการที่ครบวงจร ปัจจุบันอัตราการเช่าคลังสินค้าในประเทศอินโดนีเซียอยู่ในระดับสูงที่ประมาณร้อยละ 95 จากความต้องการคลังสินค้าในประเทศที่เติบโตสอดคล้องกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ บริษัทฯ จึงมีแผนพัฒนาคลังสินค้าพร้อมใช้ (Ready-Built Warehouse) เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้น ในส่วนของประเทศเวียดนาม บริษัทฯ ได้ส่งมอบโรงงานพร้อมให้เช่าในเฟสที่สอง ซึ่งมีพื้นที่กว่า 60,000 ตารางเมตร เพื่อรองรับความต้องการโรงงานในประเทศ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ Built-to-Suit สำหรับลูกค้าในธุรกิจ E-commerce เพิ่มเติม ซึ่งคาดว่าจะสามารถส่งมอบได้ภายในปี 2568

การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

1) การจัดหาที่ดิน

บริษัทฯ มีนโยบายการจัดหาที่ดินที่เหมาะสม โดยมุ่งเน้นในทำเลที่มีศักยภาพ สะดวกต่อการคมนาคมและมีโอกาสได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI ทั้งนี้ ราคาที่ดินจะต้องไม่สูงเกินไปและขนาดของที่ดินจะต้องเหมาะสม เพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างผลตอบแทนให้กับธุรกิจอย่างเหมาะสมในระยะยาว

ขั้นตอน/หลักเกณฑ์การจัดหาที่ดิน

• ทำเลที่ตั้งเหมาะสมอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ มีการคมนาคมสะดวก ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่า และสามารถได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI
• ราคาที่ดินเหมาะสมที่บริษัทฯ จะสามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าได้ และสามารถแข่งขันกับผู้เล่นรายอื่นๆ ในตลาดได้
• คำนึงถึงการรองรับการขยายโครงการหรือการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการ รวมถึงความสามารถในการตอบสนองความต้องการของผู้เช่ารายต่อไป

2) ทีมงานพัฒนา/การออกแบบ และการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทฯ พัฒนาโรงงาน/คลังสินค้าบนที่ดินที่มีศักยภาพ ด้วยทีมงานออกแบบและทีมงานพัฒนาโครงการที่มีประสบการณ์ โดยมีทั้งส่วนที่ดำเนินการโดยทีมงานภายในของบริษัทฯ เอง ซึ่งช่วยให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารงานพัฒนาและลดต้นทุนการพัฒนาของบริษัทฯ รวมถึงมีทีมงานผู้ออกแบบและที่ปรึกษาโครงการที่ว่าจ้างมาโดยเฉพาะ ซึ่งช่วยให้งานที่ต้องการความชำนาญและเชี่ยวชาญพิเศษมีศักยภาพตรงกับวัตถุประสงค์ของบริษัทฯ และลูกค้าได้ดียิ่งขึ้น ในส่วนของวัสดุที่สำคัญในการพัฒนาโรงงาน/คลังสินค้าของบริษัทฯ ได้แก่ เหล็ก และคอนกรีต บริษัทฯ สามารถสั่งซื้อวัสดุที่มีคุณภาพโดยตรงจากผู้ผลิตหลายราย ในคุณภาพและราคาที่เหมาะสมและใกล้เคียงกัน

สำหรับการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ กำหนดนโยบายการเลือกคู่ค้าที่เป็นรูปธรรม รวมถึงการกำหนดวิธีการปฏิบัติงาน คุณภาพของสินค้าและบริการ การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับคู่ค้าและการปฏิบัติต่อคู่ค้าอย่างยุติธรรมและเท่าเทียม โปร่งใสและตรวจสอบได้ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีการพิจารณาจากราคากลาง เพื่อให้บริษัทฯ ได้รับสินค้าและบริการในราคาที่เหมาะสมอีกด้วย

ขั้นตอน/หลักเกณฑ์การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง

• จัดทำบัญชีรายชื่อคู่ค้าที่ผ่านการรับรอง (Approved Vendor List) โดยรวบรวมข้อมูลคู่ค้าที่มีคุณสมบัติตรงตามความต้องการ แยกตามประเภทของสินค้าและบริการ พร้อมทั้งปรับปรุงข้อมูลจากคู่ค้าที่เข้ามาติดต่อซื้อขายกับบริษัทฯ
• พิจารณาคู่ค้าที่มีคุณสมบัติเหมาะสม เช่น มีประวัติหรือชื่อเสียงที่ดี ส่งมอบของที่มีคุณภาพ ครบถ้วน ตรงเวลา และมีความรู้ ความเชี่ยวชาญในสินค้าหรือบริการนั้น มีความพร้อมทั้งด้านเครื่องมือ อุปกรณ์และกำลังคน มีผลงานในอดีตที่เป็นที่ยอมรับ รวมถึงมีบริการหลังการขายที่ดี
• จัดให้มีคณะกรรมการประมูลเพื่อให้บริษัทฯ ได้รับผลประโยชน์สูงสุด โดยบริษัทฯ จะพิจารณาร่วมกับราคากลางที่เหมาะสม
• การจัดซื้อจัดจ้างทุกครั้งต้องได้รับการอนุมัติจากผู้มีอำนาจทุกครั้ง
• มีกระบวนการในการตรวจสอบและประเมินว่า สินค้าที่จัดซื้อจัดจ้างเป็นไปตามเงื่อนไขและข้อกำหนด
• มีเกณฑ์ในการประเมิน และคัดเลือกคู่ค้าที่ชัดเจนและโปร่งใส
• มีการเปิดโอกาสให้คู่ค้ารายใหม่ๆ ได้เข้ามาเสนอสินค้าและบริการกับบริษัทฯ

งานระหว่างการพัฒนา

ณ วันที่ 30 กันยายน 2567 บริษัทฯ มีโครงการอยู่ระหว่างการพัฒนา ประกอบไปด้วย โครงการบางนา 2 โลจิสติกส์ พาร์ค ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับกลุ่มบริษัทมิตซุย ฟุโดซัง ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม. 46 ซึ่งอยู่ในพื้นที่เขต EEC อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา มีพื้นที่รวมกว่า 187 ไร่ ภายในโครงการมีคลังสินค้าคุณภาพสูงแบบพร้อมใช้หรือ Ready-Built Warehouse และแบบสร้างตามความต้องการของลูกค้าหรือ Built-to-Suit รูปแบบใหม่ที่สามารถรองรับเทคโนโลยีและนวัตกรรมทันสมัย เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานด้านโลจิสติกส์ของลูกค้า เช่น ระบบออโตเมชั่น และระบบควบคุมการใช้พลังงานไฟฟ้าและน้ำ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการสร้างเฟสที่ 2 ซึ่งเป็นคลังสินค้าพร้อมใช้ในเขตปลอดอากร (Free Zone) มีขนาดพื้นที่เช่าอยู่ที่ประมาณ 25,000 ตารางเมตร ซึ่งออกแบบเพื่อให้สอดรับกับแนวโน้มความต้องการใช้อาคารคลังสินค้าที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งนี้ แผนการพัฒนารวมทุกเฟสจะมีพื้นที่อาคารให้เช่ารวมกว่า 160,000 ตารางเมตร พร้อมรองรับความต้องการของลูกค้าทุกกลุ่มได้เป็นอย่างดี

ขณะเดียวกัน บริษัทฯ อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางพลี 4 เฟสที่ 2 มีพื้นที่อาคารรวม 29,000 ตารางเมตร ในทำเลยุทธศาสตร์บางพลี สมุทรปราการ ซึ่งเป็นอาคารแบบสร้างตามฟังก์ชันพร้อมใช้ (Built-to-Function)

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นคลังสินค้าประเภท Built-to-Suit ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา โดยดำเนินการร่วมกับกลุ่มธุรกิจค้าปลีก มีพื้นที่อาคารรวมอยู่ที่ 89,000 ตารางเมตร

การดำเนินธุรกิจในประเทศเวียดนาม

ภาพรวมประกอบธุรกิจ

ประเทศเวียดนามเป็นประเทศที่มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ว่าในปี 2567-2569 ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (Gross Domestic Product: GDP) จะมีการเติบโตเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ร้อยละ 5.5-7.0 เป็นผลมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง การเติบโตของภาคส่งออก และการขยายตัวของการลงทุนจากต่างประเทศ ภายใต้การดำเนินนโยบายที่มีประสิทธิภาพเพื่อส่งเสริมการลงทุนและสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการประกอบธุรกิจ รวมถึงสนับสนุนวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมควบคู่กับการส่งเสริมการเริ่มต้นธุรกิจใหม่ อีกทั้งเวียดนามยังมีทรัพยากรธรรมชาติที่อุดมสมบูรณ์สำหรับภาคการผลิตและการท่องเที่ยว ด้วยจำนวนประชากรมากกว่า 100 ล้านคน ซึ่งเป็นตลาดแรงงานที่ราคาไม่สูงมากนักและเป็นตลาดสำหรับสินค้าและบริการได้เป็นอย่างดี รวมถึงมีที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่สะดวกต่อการขนส่งทางบกและเป็นเส้นทางออกสู่ทะเลของลาวและมณฑลยูนนานของจีน จึงทำให้เวียดนามเป็นประเทศที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจสูง เป็นจุดหมายปลายทางหนึ่งในอาเซียนที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากธุรกิจที่พิจารณาย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน นอกจากนี้ เวียดนามได้เข้าร่วมความตกลงทางการค้าระหว่างประเทศทั้งพหุภาคีและทวิภาคีต่างๆ รวมทั้งความตกลงการค้าเสรี (Free Trade Agreements: FTA) ส่งผลให้เพิ่มโอกาสการส่งออกสินค้าได้มากยิ่งขึ้น โดยมีกลุ่มอุตสาหกรรมที่น่าสนใจ อาทิ การแปรรูปพืชผลเกษตร การแปรรูปอาหารทะเล ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับรถจักรยานยนต์ การก่อสร้าง และธุรกิจด้านการท่องเที่ยว

จากปัจจัยสนับสนุนดังกล่าวข้างต้น บริษัทฯ เล็งเห็นถึงโอกาสต่อยอดการเติบโตของธุรกิจ จึงได้จัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นเพื่อรองรับการดำเนินธุรกิจและขยายการลงทุนของกลุ่มบริษัทในต่างประเทศ โดยในปี 2564 บริษัทฯ ได้ซื้อที่ดินขนาด 46.8 เฮคเตอร์ในเมืองบินห์เดือง (Bin Duong) ประเทศเวียดนาม มูลค่ารวมทั้งสิ้น 47.6 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 1,435.2 ล้านบาท และในปี 2565 ได้มีการซื้อที่ดินเพิ่มอีก 12.0 เฮคเตอร์ โดยมีเป้าหมายในการพัฒนาอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ เพื่อรองรับการดำเนินธุรกิจด้านนิคมอุตสาหกรรมและธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า ทั้งนี้ บินห์เดือง นับเป็นเมืองเศรษฐกิจที่สำคัญของเวียดนามใต้ที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มอุตสาหกรรมทั้งในและต่างประเทศ จากโครงข่ายโลจิสติกส์และมาตรการสนับสนุนอุตสาหกรรม ที่ตั้งทางยุทธศาสตร์ที่ดี ซึ่งอยู่ใกล้นครโฮจิมินห์และท่าเรือ รวมถึงมีประชากรราว 2.4 ล้านคน เป็นสัดส่วนแรงงานร้อยละ 76 อีกทั้งยังเป็นเมืองยอดเยี่ยมในการจัดอันดับดัชนีอุสาหกรรมในประเทศเวียดนาม เมื่อเทียบกับโฮจิมินห์ ด่งนาย และบ่าเหรี่ยะ-หวุงเต่า นอกจากนี้ เมืองบินห์เดืองมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมใหญ่ที่สุดในเวียดนามใต้ มีค่าเช่าถูกกว่าเมืองโฮจิมินห์ถึงร้อยละ 40-55 และเป็นเมืองที่โดดเด่นด้านอุตสาหกรรมการผลิตที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูง

ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

นิคมอุตสาหกรรมในเวียดนามมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว เนื่องจากราคาแรงงานที่ถูกและการย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีน ซึ่งส่งเสริมให้เกิดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าพร้อมเช่าจึงเติบโตขึ้นตามความต้องการของผู้ประกอบการที่มากขึ้น จากรายงานของ House Link ระบุว่าพื้นที่ในภาคใต้ของเวียดนามเป็นที่ต้องการของตลาดและมีราคาค่าเช่าที่สูงกว่าภาคอื่น ทำให้บริษัทฯ มองเห็นโอกาสในการขยายการลงทุนไปในประเทศเวียดนาม โดยบินห์เดือง นับว่าเป็นเมืองที่มีชื่อเสียงในเรื่องการเติบโตจากการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม ซึ่งหลายบริษัทมองว่าจะกลายเป็นศูนย์กลางการพัฒนาที่เติบโตอย่างยั่งยืน อีกทั้งนิคมอุตสาหกรรมบินห์เดือง มีการออกแบบที่มีเอกลักษณ์ โดยรวมกิจกรรมทางอุตสาหกรรม การดำเนินธุรกิจ วิถีชีวิตที่ดีต่อสุขภาพและความผ่อนคลายเข้าด้วยกันอย่างครบวงจร มีทีมงานระดับมืออาชีพในการช่วยเหลือผู้เช่า มีโครงสร้างพื้นฐานและการเชื่อมต่อด้านโลจิสติกส์ที่ทันสมัย นอกจากนี้ ที่ดินยังถูกออกแบบเพื่อรองรับความต้องการของอุตสาหกรรมด้วยมาตรฐานระดับสากลและความยั่งยืนในอนาคต อาทิ ระบบสาธารณูปโภค ระบบการบำบัดน้ำเสีย ระบบสื่อสาร และถนนที่เชื่อมต่อกับถนนหลัก ปัจจุบันบริษัทฯ ได้ดำเนินการพัฒนาโรงงานให้เช่าในพื้นที่โครงการเฟสที่หนึ่งเสร็จสิ้นไปตั้งแต่ปี 2565 และเฟสที่สองได้ทำการส่งมอบแล้ว พร้อมเปิดให้บริการในปี 2567 คิดเป็นพื้นที่รวมทั้ง 2 เฟสอยู่ที่ 104,798 ตารางเมตร

การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม

จากสถานการณ์สงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีนที่รุนแรงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้อุตสาหกรรมต่างๆ ที่ใช้จีนเป็นฐานการผลิต เริ่มมองหาฐานการผลิตอื่นเพื่อลดความเสี่ยงจากปัญหาการกีดกันทางการค้า ซึ่งประเทศเวียดนามได้รับความสนใจจากบริษัททั่วโลกในการเป็นฐานการผลิตแห่งใหม่ เนื่องจากแนวโน้มการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญในการพิจารณาจัดตั้งโรงงานการผลิตของผู้ประกอบการ ทั้งนี้ นิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ในประเทศเวียดนามเป็นพื้นที่ที่รัฐบาล ภาคเอกชน หรือกิจการร่วมทุนระหว่างรัฐบาลกับเอกชนร่วมกันจัดสรรให้ดำเนินกิจการอุตสาหกรรมอย่างเป็นระบบ โดยมีระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน เพื่อให้เป็นไปตามการจัดวางผังเมืองที่เหมาะสม ลดปัญหาสิ่งแวดล้อมและความแออัดในตัวเมือง อีกทั้งเป็นการกระจายรายได้และความเจริญไปสู่ภูมิภาคอีกด้วย ปัจจุบันธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในประเทศเวียดนามมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีแรงขับเคลื่อนมาจากการขยายการลงทุนของภาคเอกชนในประเทศ และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ เพื่อตอบสนองต่อความต้องการบริโภคภายในประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นและการขยายตัวของภาคส่งออก

เศรษฐกิจของเวียดนามในครึ่งแรกของปี 2567 เติบโตร้อยละ 6.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหนุนจากการบริโภคภาคครัวเรือนและการลงทุนภาครัฐ การเติบโตอย่างรวดเร็วของธุรกิจอีคอมเมิร์ซและธุรกิจรีเทลส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการขยายพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเพิ่มขึ้น เพื่อเพิ่มกำลังการผลิตและจัดเก็บสินค้าให้เพียงพอกับความต้องการของผู้บริโภค อีกทั้งด้วยต้นทุนค่าแรงงาน ค่าสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายในการผลิตรวมที่ถูกกว่าประเทศข้างเคียง ประกอบกับนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ เป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดบริษัทชั้นนำทั่วโลกให้เข้ามาลงทุนในประเทศเวียดนาม โดยในครึ่งแรกของปี 2567 มูลค่าการลงทุนจากต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 15,200 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เติบโตขึ้นร้อยละ 13.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงโอกาสในการเติบโตของประเทศเวียดนามในอนาคต

จากข้อมูลของ JLL เปิดเผยว่าตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของประเทศเวียดนามที่ผ่านมาเติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566-2568 การลงทุนในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกจะเพิ่มขึ้นเป็น 5-6 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ จาก 2.5-3.0 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2563-2564 นอกจากนี้ กลุ่มเมืองอุตสาหกรรมในเวียดนามใต้ ซึ่งประกอบไปด้วย โฮจิมินห์ บินห์เดือง ด่งนาย บ่าเหรี่ยะ-หวุงเต่า และหลงอัน ยังมีศักยภาพที่แข็งแกร่งในการดึงดูดผู้ผลิตและผู้ประกอบการขนส่งสินค้า โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมและโรงงานอยู่ที่ร้อยละ 84 และร้อยละ 88 ตามลำดับ ในอนาคตแผนส่งเสริมการลงุทนในโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเชื่อมต่อเมืองต่างๆ ของรัฐบาลจะสนับสนุนให้ธุรกิจอุตสาหกรรมเติบโต รวมถึงทำให้ราคาพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในเวียดนามใต้ปรับตัวสูงขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ตาม พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในอนาคตจะต้องมีความยืดหยุ่น ตอบโจทย์การใช้งานที่หลากหลายและสนับสนุนแนวคิดด้านความยั่งยืน โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก คือบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporation) และบริษัทเวียดนามที่ต้องการโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่ได้มาตรฐานระดับสากล โดยเน้นกลุ่มอุตสาหกรรมที่ต้องการเทคโนโลยีและนวัตกรรมในการผลิตขั้นสูง กลุ่มโลจิสติกส์ และอุตสาหกรรมไร้มลพิษ

กลยุทธ์ทางธุรกิจโดยรวม

• ตั้งเป้าเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในตลาดเวียดนามที่มีศักยภาพสูง

  บริษัทฯ มุ่งขับเคลื่อนธุรกิจจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมทั้งโรงงานและคลังสินค้าที่มีแนวโน้มขยายตัวสูงขึ้น ด้วยการนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่หลากหลายและครบวงจร อีกทั้งยังนำองค์ความรู้และประสบการณ์ของบริษัทในกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ที่มีความคุ้นเคยกับตลาดเวียดนามมาประยุกต์ใช้ พร้อมเดินหน้าพัฒนาโครงการ Built-to-Suit เพื่อรองรับความต้องการเฉพาะของลูกค้า

• ต่อยอดสู่ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเพื่อเสริมบริการโซลูชั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร

  บริษัทฯ พร้อมแสวงหาโอกาสในการลงทุนเพื่อต่อยอดสู่ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอยู่เสมอ ทั้งนี้ การลงทุนดังกล่าวต้องสอดคล้องกับกลยุทธ์หลักของกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทฯ

การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ในการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมในประเทศเวียดนาม กระทรวงการวางแผนและการลงทุน (Ministry of Planning and Investment) ร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะจัดทำแผนแม่บทเพื่อเสนอให้นายกรัฐมนตรีอนุมัติ เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมใหม่และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับเขตนิคมอุตสาหกรรมใหม่ โดยภายหลังจากที่แผนแม่บทได้รับการอนุมัติแล้ว Provincial People’s Committee จะเป็นผู้ตัดสินใจในรายละเอียดการจัดตั้งหรือขยายเขตอุตสาหกรรมตามแผนแม่บทดังกล่าว ซึ่งภายใต้กฎหมายของประเทศเวียดนาม รัฐบาลจะจัดสรรและให้เช่าที่ดินแก่องค์กรหรือบุคคลธรรมดา เพื่อลงทุน ก่อสร้าง และจัดการโครงสร้างพื้นฐานในนิคมอุตสาหกรรม โดยมีหน่วยงานที่จะจัดสรรที่ดินให้คือ Provincial People’s Committee และหน่วยงานกำกับดูแลเขตอุตสาหกรรมประจำจังหวัดนั้นๆ

สำหรับการจัดหาที่ดินของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมนั้น เนื่องจากตามกฎหมายของประเทศเวียดนามไม่อนุญาตให้บุคคลต่างชาติครอบครองที่ดินได้ ดังนั้นผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมจะต้องได้รับการจัดสรรที่ดินให้เช่าจากหน่วยงานรัฐ และมีการจ่ายค่าเช่าที่ดินให้แก่หน่วยงานรัฐทั้งแบบรายปีหรือแบบจ่ายครั้งเดียวเมื่อเซ็นสัญญา ปัจจุบันบริษัทฯ ได้รับการอนุมัติและสามารถดำเนินการพัฒนาที่ดินขนาด 58.8 เฮคเตอร์ คิดเป็นพื้นที่พร้อมให้เช่ากว่า 230,000 ตารางเมตร

งานระหว่างการพัฒนา

โครงการพัฒนาที่ดินในนิคมอุตสาหกกรรมบินห์เดืองในเฟสที่ 1 และเฟสที่ 2 ได้ดำเนินการสร้างแล้วเสร็จ โดยเป็นโรงงานพร้อมเช่ารวมพื้นที่กว่า 104,798 ตารางเมตร ปัจจุบันมีโครงการ Built-to-Suit ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา พื้นที่ประมาณ 30,000 ตารางเมตร ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2568

การดำเนินธุรกิจในประเทศอินโดนีเซีย

ภาพรวมประกอบธุรกิจ

บริษัทฯ มองหาโอกาสในการขยายการลงทุนเพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนและแข็งแกร่งอยู่เสมอ โดยมุ่งขยายพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ครบวงจรไปยังต่างประเทศ เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น โดยบริษัทฯ เข้าลงทุนในโครงการโลจิสติกส์เซ็นเตอร์ที่ให้บริการคลังสินค้าสมัยใหม่ใน 3 โครงการสำคัญ ตั้งอยู่ที่เมืองคาราวัง เมืองมากัซซาร์ และเมืองบันจาร์มาซิน ประเทศอินโดนีเซีย ผ่านการเข้าถือหุ้นในบริษัท PT SLP Surya Ticon Internusa ในสัดส่วนร้อยละ 75 และบริษัท PT Surya Internusa Timur ในสัดส่วนร้อยละ 100 ซึ่งช่วยสร้างการเติบโตให้พอร์ตโฟลิโอในต่างประเทศเพิ่มขึ้นกว่า 150,000 ตารางเมตร อีกทั้งในปีนี้ บริษัทฯ ยังได้ขยายการลงทุนในประเทศอินโดนีเซียเพิ่มเติมด้วยการเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท PT SLP Surya Ticon Internusa เป็นร้อยละ 100 บริษัทฯ เชื่อมั่นว่าการลงทุนเชิงกลยุทธ์ในครั้งนี้ จะช่วยเสริมความมั่นคงให้แก่บริษัทฯ ด้วยกระแสรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอจากกลุ่มลูกค้าแบรนด์ชั้นนำได้

ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

โครงการทั้ง 3 แห่ง ซึ่งตั้งอยู่ที่เมืองคาราวัง เมืองมากัซซาร์ และเมืองบันจาร์มาซิน ล้วนเป็นโครงการที่มีความทันสมัย ตอบโจทย์การดำเนินงานของภาคโลจิสติกส์ยุคปัจจุบัน ที่ให้ความสำคัญกับการเพิ่มประสิทธิภาพของการจัดเก็บและกระจายสินค้า โดยโลจิสติกส์เซ็นเตอร์ในเมืองคาราวัง ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพเชื่อมต่อกับกรุงจาการ์ตาและแวดล้อมไปด้วยนิคมอุตสาหกรรมสำคัญหลายแห่ง ภายในโครงการมีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้ามาตรฐานสากลรวมทั้งสิ้น 128,566 ตารางเมตร และได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าจำนวนมากที่เข้าใช้บริการ ประกอบด้วยผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมยานยนต์ สินค้าอุปโภคบริโภค และเทคโนโลยี ฯลฯ

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังให้บริการคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการหรือ Built-to-Suit ให้แก่แบรนด์ FMCG ยักษ์ใหญ่อย่าง ยูนิลีเวอร์ ประกอบด้วย 2 อาคารตั้งอยู่ในเมืองมากัซซาร์และเมืองบันจาร์มาซิน มีขนาดพื้นที่เช่า 11,358 ตารางเมตร และขนาด 9,750 ตารางเมตร ตามลำดับ ซึ่งเป็นศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่ที่ช่วยสนับสนุนการดำเนินงานด้านโลจิสติกส์ของยูนิลีเวอร์ จุดเด่นของคลังสินค้าในเมืองมากัซซาร์คือทำเลที่ตั้งอยู่ในเมืองหลวงของสุลาเวสีใต้ ซึ่งมีประชากรมากเป็นอันดับ 5 ของอินโดนีเซียด้วยจำนวนประชากร 1.5 ล้านคน อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับสนามบินที่ใกล้ที่สุดห่างไปเพียง 5 กิโลเมตร สำหรับคลังสินค้าในเมืองบันจาร์มาซินก็ตั้งอยู่ในพื้นที่อุตสาหกรรมที่สะดวกต่อการขนส่งและกระจายสินค้าผ่านทางท่าเรือและสนามบิน

การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม

เศรษฐกิจอินโดนีเซียในไตรมาส 2 ปี 2567 ขยายตัวประมาณร้อยละ 5.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยได้แรงหนุนจากการใช้จ่ายภาครัฐ ขณะที่การบริโภคภายในประเทศยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในประเทศยังคงดีอยู่ ในส่วนภาคการส่งออกครึ่งปีแรกภาพรวมมีการหดตัวเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามการส่งออกน่าจะกลับมาเติบโตขึ้นในครึ่งปีหลังจากภาคการผลิตที่คาดว่าจะกลับมาดีขึ้น

ตลาดอีคอมเมิร์ซของอินโดนีเซียมีมูลค่ารวมมากกว่า 52,900 ล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2566 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 86,800 พันล้านดอลลาร์ในปี 2571 โดยได้รับแรงหนุนจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันมาซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์มากขึ้นหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 อินโดนีเซียถือเป็นตลาดอีคอมเมิร์ซที่แข็งแกร่งในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งมีทั้งผู้เล่นระดับท้องถิ่นและระดับโลกหลายรายเข้ามาในตลาดนี้ นอกจากนี้ แนวโน้มการใช้อินเทอร์เน็ตและดิจิทัลที่เพิ่มมากขึ้นยังเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ โดยคาดว่าภายในปี 2568 ธุรกรรมอีคอมเมิร์ซในอินโดนีเซียจะคิดเป็นร้อยละ 50 ของทั้งหมดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์ ทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมที่มีคุณภาพระดับสากลของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงมีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าชั้นนำที่จะขยายการดำเนินงานไปในประเทศอินโดนีเซีย

ปัจจุบันอัตราการเช่าคลังสินค้าในประเทศอินโดนิเซียของบริษัทฯ ณ สิ้นเดือนกันยายน 2567 อยู่ที่ร้อยละ 95 โดยในปีที่ผ่านมาอัตราการเช่าเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ร้อยละ 94 ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีมาก ในอนาคตบริษัทฯ มีแผนที่จะพัฒนาคลังสินค้าให้อยู่ในระดับสากลเพื่อรองรับบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ พร้อมมุ่งพัฒนาโครงการ Built-to-Suit เพื่อรองรับความต้องการเฉพาะของลูกค้า โดยบริษัทฯ เชื่อว่ายังมีโอกาสทางธุรกิจอีกมากในประเทศอินโดนีเซีย

กลยุทธ์ทางธุรกิจโดยรวม

• ตั้งเป้าเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในตลาดอินโดนีเซีย

  บริษัทฯ มุ่งขับเคลื่อนธุรกิจจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมในด้านคลังสินค้าที่มีแนวโน้มขยายตัวสูงขึ้น ด้วยการนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่หลากหลายและครบวงจร อีกทั้งยังนำองค์ความรู้และประสบการณ์ของบริษัทในกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ที่มีความคุ้นเคยกับตลาดไทยและเวียดนามมาประยุกต์ใช้ พร้อมเดินหน้าพัฒนาโครงการ Built-to-Suit เพื่อรองรับความต้องการเฉพาะของลูกค้า

• ต่อยอดสู่ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเพื่อเสริมบริการโซลูชั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร

  บริษัทฯ พร้อมแสวงหาโอกาสในการลงทุนเพื่อต่อยอดสู่ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอยู่เสมอ ทั้งนี้ การลงทุนดังกล่าวต้องสอดคล้องกับกลยุทธ์หลักของกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทฯ

การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

1) การจัดหาที่ดิน

บริษัทฯ มีนโยบายการจัดหาที่ดินที่เหมาะสม อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ สะดวกต่อการคมนาคมและตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่า ทั้งนี้ ราคาที่ดินของบริษัทฯ จะต้องไม่สูงเกินไป ในการที่บริษัทฯ จะสามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าและสามารถแข่งขันกับผู้เล่นรายอื่นๆ ในตลาดได้ อีกทั้งขนาดของที่ดินจะต้องเหมาะสมเพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังคำนึงถึงการรองรับการขยายโครงการหรือการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการ และความสามารถในการตอบสนองความต้องการของผู้เช่ารายต่อไป

2) ทีมงานพัฒนา/การออกแบบ และการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทฯ พัฒนาคลังสินค้าบนที่ดินที่มีศักยภาพ ด้วยทีมงานออกแบบและทีมงานพัฒนาโครงการที่มีประสบการณ์ โดยมีทั้งส่วนที่ดำเนินการโดยทีมงานภายในของบริษัทฯ เอง ซึ่งช่วยให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารงานพัฒนาและลดต้นทุนการพัฒนาของบริษัทฯ รวมถึงมีทีมงานผู้ออกแบบและที่ปรึกษาโครงการที่ว่าจ้างมาโดยเฉพาะ ซึ่งช่วยให้งานที่ต้องการความชำนาญและเชี่ยวชาญพิเศษมีศักยภาพตรงกับวัตถุประสงค์ของบริษัทฯ และลูกค้าได้ดียิ่งขึ้น รวมถึงมีการเปิดโอกาสให้ผู้ค้ารายใหม่ๆ ได้เข้ามาเสนอสินค้าและบริการกับบริษัทฯ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมโดยการออกแบบคลังสินค้าให้สอดคล้องกับความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและประหยัดพลังงาน

งานระหว่างการพัฒนา

ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในพื้นที่คาราวัง ซึ่งเป็นคลังสินค้าพร้อมใช้ (Ready-Built Warehouse) พื้นที่รวมกว่า 19,000 ตารางเมตร โดยคาดว่าจะพัฒนาแล้วเสร็จภายในปลายปี 2568